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王**诉湖南宇凯房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷判决书

作者:贾丹丹律师 发布时间:2020-03-26 浏览量:0

长沙市天心区人民法院

民事判决书

2017)湘0103民初7856号

原告:**,男。

委托诉讼代理人:贾丹丹,湖南*律师事务所律师。

被告:湖南**房地产开发有限公司,住所地长沙市天心区。

法定代表人:**,董事长。

委托诉讼代理人:**,湖南*律师事务所律师。

原告**与被告湖南**房地产开发有限公司(以下简称宇凯公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年12月6日立案受理后,依法适用普通程序,由审判员董娟娟担任审判长,与人民陪审员李菊兰、喻雪梅组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人贾丹丹,被告宇凯公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求:1、判令被告在30天内办好国有土地使用权证;2、判令被告支付逾期办理国有土地使用权证违约金49227元(截止至起诉日),另支付至实际办妥国有土地使用权证之日止的违约金;3、判决被告承担全部诉讼费用。后变更诉第1、2项诉讼请求为:1、判令被告在30天内办好不动产权证;2、判令被告支付逾期办理国有土地使用权证违约金49227元(自2013年10月30日至2017年7月5日),另支付至实际办妥不动产权证之日止的违约金。事实与理由:2009年9月18日,原告购买了由被告开发的“景江雅苑”项目第一栋11层1102号商品房一套,双方就价款、付款方式、房产交付等达成一致。合同第十八条就被告办理房屋产权登记作出了约定,被告应当在房屋交付使用后365日内完成初始登记,初始登记后365日内办妥房屋所有权证,办妥房屋所有权证365日内办好土地使用权证。如被告违约,则自合同规定期限内第二天至实际办妥登记之日起,按照每日已交房款万分之一的标准向原告支付违约金。被告于2012年10月办理完房屋所有权证后至今未办理土地使用权证和不动产权证,被告已经构成违约,为维护原告合法权益,特向贵院起诉,请求依法判决。

被告宇凯公司辩称:1、原告的诉讼主张已超过诉讼时效,也超出了合同约定的办证范围。被告已于2012年10月29日为原告办妥房屋所有权证,根据合同约定,办妥土地使用权证的时间为办妥房屋所有权证后365日,故本案的诉讼时效应自2013年10月29日起计算;《不动产登记他暂行条例》已经于2015年3月1日施行,土地使用权证不再核发,原告要求被告为其办理国土使用权证已经没有法律依据,而其变更诉讼请求后要求被告为其办理不动产权证超出了双方合同约定的办证范围。2、原告主张的违约金计算起始时间有误。被告为原告办理办理土地使用权证的违约金应自房屋所有权证办妥之日的第二年的第二天即2013年10月29日起计至2014年5月27日,因为长沙市国土资源局已经在2014年5月27日受理了被告的办理申请,后长沙市国土资源局一直未办妥土地所有权证直至2016年9月明确表示不再办理国有土地使用权证。3、被告没有实际受到损失,未按照合同约定履行的违约责任因法律、行政法规的规定发生重大变化,已经不存在违约的情形,被告请求法院驳回原告关于违约金的诉讼请求或大幅调低。

经审理查明:2009年9月18日,原告**(买受人)与被告宇凯公司(出卖人)签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号200876121102),约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区劳动东路,建筑面积88.22平方米,总房价366819元;买受人于2009年9月18日支付购房首付款(含定金)110819元,剩余房款256000元采用按揭贷款方式支付;出卖人应当在2010年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付买受人;自合同生效之日起60日内,买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记和合同备案登记,出卖人在交付商品房后365日内,完成该幢商品房的初始登记,初始登记后365日内办妥房屋所有权证,办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证,如因出卖人的责任,未能在规定期限内办理上述登记手续,双方同意买受人解除合同,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起60日内将买受人已付房款(含同期银行利息)退还给买受人,并按已付房款的1%赔偿买受人,若买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告**2009年9月18日向被告宇凯公司支付了购房首付款110819元,于2009年11月30日向中国建设银行股份有限公司湖南省分行就涉案房产作出抵押担保借款256000元,借款期限为246个月(2009年11月30日至2029年11月30日);此后被告宇凯公司于2010年3月31日将涉案房屋交付使用,于2012年10月29日办理了房屋产权登记。2014年5月27日,被告宇凯公司于向长沙市国土资源局提交资料申办“个人住宅分户发证”业务,长沙市国土资源局即日予以受理。2015年7月9日,湖南省长沙市地方税务局直属局向长沙市国土资源局确认被告宇凯公司已经就涉案房产所在宗地的土地使用权转让涉税事项办理完毕,可以办理有关权证。被告宇凯公司当庭陈述,因涉案房屋所在小区第4栋楼房的问题未妥善解决,长沙市国土资源局未予办理涉案房屋所在小区的国土使用权证,直至不动产登记政策变化后不再办理国土使用权证。

另查明,2016年8月19日,长沙市人民政府发布了《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》(长政发【2016】15号),决定自2016年9月9日起,在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内(以下简称“城区”)实施不动产统一登记,长沙市国土资源局依法办法不动产权证书和不动产登记证明,原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”的原则,在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效,在依法办理并变更登记、转移登记时,逐步更换为不动产权证书。另长沙市不动产登记中心网站显示“不动不换原则”的内容为“只有房产证无国土证,或国土证未更名均不需要更换不动产证,不会受限购政策影响。有贷款的房屋不能办理任何变动手续。”

上述事实,有原告**提交的《长沙市商品房买卖合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《湖南省长沙市房地产交易中心服务发票》、《销售不动产统一发票》、《税收通用完税证》、《住宅质量保证书》、《房屋所有权证》,被告宇凯公司提交的《长沙市国土资源局业务受理决定书》、《土地使用权转让涉税通知书》、《长沙市地方税务局直属局税务文书送达回证》、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》等经庭审质证并采信的证据证实,并有庭审笔录在卷佐证,足以认定。

本院认为:原告**与被告宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,内容合法、有效,合同双方均应依约履行各自义务。原告尹俐华依约向被告宇凯公司支付了全部购房款及其他应缴费用,被告宇凯公司亦应依约履行交房及办理各项产权登记的义务。本案中被告宇凯公司在2012年10月29日办妥涉案房屋所有权证,按照合同约定,其应当在办妥房屋所有权证后365日内即2013年10月29日办好国土使用权证,但其在2014年5月27日才为涉案房屋申请办理国土使用权证,且直至2016年9月9日不动产登记政策变化之日亦未能办妥,被告宇凯公司虽提交证据证明其已经办理完毕土地使用权转让的涉税事项,仅凭该证据不足以认定其已经达到了对涉案房产所在宗地办理住宅分户发证的全部条件,且其系亦当庭陈述在该段期间内未办好国土使用权证系因涉案房屋所在小区的第4栋楼房问题未妥善解决所致,故被告宇凯公司在2013年10月30日至2016年9月8日期间内构成违约。被告宇凯公司辩称原告**的诉讼主张已过诉讼时效,但原、被告双方合同约定的逾期违约金系按日计付,被告宇凯公司应当支付的违约金数额按其违约天数累计而成,属于继续性债权,故应以每个个别债权分别适用诉讼时效,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”,原告**2017年7月5日通过起诉向被告宇凯公司主张权利,其可就被告宇凯公司自2014年7月5日起应支付的违约金进行主张,对于此前的权利,人民法院不予保护,故被告宇凯公司应向原告**支付自2014年7月5日起至2016年9月8日止的违约金共计29198元(计算方式为366819元×0.01%/天×796天=29198元)。此后自2016年9月9日起不动产登记政策发生变化,相关行政主管部门不再办理国土使用权证且明确仅有房产证不需要更换不动产证,故原告**并未因未取得国土使用权证影响其换领不动产权证从而受到实际损失,本院对原告**主张的2016年9月9日之后的违约金不予支持,但若原告**在换领不动产权证过程中需被告宇凯公司协助时,被告宇凯公司仍应履行合同附随的协助义务,协助原告**办理涉案房屋的不动产权证。

据此,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、被告湖南**房地产开发有限公司协助原告**办理长沙市雨花区劳动东路325号景江雅苑XXX商品房的不动产权证;

二、被告湖南**房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告**违约金29198元;

三、驳回原告**的其它诉讼请求。

如果被告湖南**房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1025元,由被告湖南**房地产开发有限公司负担625元,由原告**负担400元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长 **

人民陪审员 李**

人民陪审员 喻**

二〇一八年二月二十八日

书记员 严**

 

附相关法律条文:

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

《中华人民共和国合同法》

第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


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